Prodaja stana za vlasnike predstavlja važan životni korak. Iako na prvi pogled sve deluje jednostavno i lako, u praksi često postane složeno i stresno. Ključ uspešne prodaje leži u dobroj pripremi i razumevanju svih faza koje prate ovaj proces.

U nastavku teksta, donosimo vam 9 koraka koji će vam pomoći da svoju nekretninu prodate brzo i povoljno.

1. PRIPREMA STANA

Priprema je jedan od najvažnijih koraka u procesu prodaje. Potencijalni kupci treba da se već tokom prvih minuta osete prijatno, i zamisle sebe u tom prostoru. Pre nego što oglasite svoju nekretninu, morate da je dovedete u što bolje stanje, a to podrazumeva:

• temeljno čišćenje
• sitne (i krupnije) popravke
• krečenje svih prostorija
• uklanjanje nepotrebnih stvari
• uređenje ulaza (košenje trave, asfaltiranje dvorišta i sl)
• manja renoviranja ukoliko je stan u veoma lošem stanju.

2. ANGAŽOVANJE AGENCIJE ZA NEKRETNINE

Možete da odlučite da svoju nekretninu prodate samostalno, bez posrednika. Iako deluje primamljivo, važno je imati na umu da će vam za to biti potrebno dosta znanja i vremena.

Treba da poznajete zakonske obaveze prodavca, da budete dostupni za komunikaciju sa potencijalnim kupcima, da organizujete razgledanja stana, i da upravljate celokupnom (dosta komplikovanom) administracijom, koja prati prodaju nekretnina.

Ako nemate dovoljno vrmena (a ni živaca), onda je najsigurniji način – angažovanje agencije za nekretnine. Tako ćete svu odgovornost prepustiti stručnjacima koji poznaju tržište, i koji će  značajno ubrzati prodaju.

Kada rešite da koristite usluge agencije, potrebno je potpišete sa njima ugovor o posredovanju u prodaji. Postoje tri osnovne vrste ugovora – ekskluzivni, neekskluzivni i poluekskluzivni. Najefikasnijim se smatra ekskluzivni, jer agencija preuzima kompletnu odgovornost za promociju i prodaju nekretnine.

3. PROCENA VREDNOSTI NEKRETNINE

Realno određivanje cene je ključno za brzu i uspešnu prodaju. Previsoka cena može da odbije kupce i da produži proces prodaje, dok se sa preniskom cenom ide u finansijske gubitke.

Iako na prvi pogled deluje jednostavno, nije lako odrediti konkurentnu i realnu cenu na tržištu. Kao orijentir mogu da posluže oglasi za slične nekretnine, ili online alati za procenu, ali najpouzdanije rešenje je angažovanje stručnog procenitelja ili agenta za nekretnine.

4. OGLAŠAVANJE I PROMOCIJA

Marketing nekretnine direktno utiče na brzinu i uspeh prodaje, jer je cilj dopreti do što šireg kruga potencijalnih kupaca. To podrazumeva objavljivanje oglasa na relevantnim portalima, izradu kvalitetnih fotografija i virtuelnih tura, organizovanje razgledanja, kao i promociju putem društvenih mreža i drugih kanala.

 5. RAZGLEDANJE STANA

Kada oglas privuče pažnju i potencijalni kupci se jave, sledeći korak je organizovanje razgledanja nekretnine. Reč je o jednoj od najvažnijih faza u procesu prodaje, jer tada zainteresovani kupci stiču konkretan i lični utisak o stanu.

Zato je važno da prostor bude uredan, čist, gostoljubiv, prijatan i dobro provetren, kako bi ostavio pozitivan prvi utisak. Tokom razgledanja, važno je biti spreman na pitanja i pružiti jasne, tačne informacije, uz isticanje prednosti nekretnine – od funkcionalnog rasporeda prostorija, preko osvetljenosti i stanja, do lokacije i ostalih kvaliteta.

6. PREGOVARANJE

Kada kupac pokaže ozbiljno interesovanje, sledi pregovaranje o ceni. Zainteresovani kupci podnose svoje ponude, a na prodavcu je da ih pažljivo razmotri i donese odluku koja je u njegovom najboljem interesu.

Pregovorima treba pristupiti otvoreno i promišljeno, analizirati ponuđeni iznos, ali i biti spreman na kompromis. Pored same cene, posebnu pažnju treba obratiti na finansijsku pouzdanost kupca; da li ima odobren stambeni kredit, koliki je iznos učešća i kakva je ukupna finansijska konstrukcija.

Često je sigurnija ponuda sa nešto nižom cenom, ali jasnim i stabilnim uslovima realizacije, nego viša ponuda koja nosi veću dozu neizvesnosti.

7. POTPISIVANJE PREDUGOVORA

Kada se pregovori uspešno završe, ulazi se u sledeću fazu – potpisivanje predugovora o kupoprodaji (ugovor o kapari). Ovaj dokument potpisuju prodavac, kupac i posrednici (ukoliko su uključeni) i predstavlja prvi formalan korak u realizaciji prodaje.

U predugovoru se definišu:

• podaci o ugovornim stranama (ime, prezime, JMBG, adresa, itd.
• opis nekretnine –adresa, kvadratura, struktura, broj parcele ili lista nepokretnosti
• cena i način finansiranja
• rok za zaključenje glavnog ugovora
• iznos kapare
• način i rok isplate (da li se plaća gotovinom, putem kredita i u kojim rokovima)
• posledice odustajanja – šta se dešava ako jedna strana odustane (zadržavanje ili vraćanje kapare)
• izjava o vlasništvu i teretima – potvrda da je nekretnina u vlasništvu prodavca, i da nema skrivenih dugova ili opterećenja
• eventualni dodatni uslovi koji utiću na realizaciju kupovine.

Predugovor ima pravnu težinu jer obavezuje obe strane da nastave ka zaključenju glavnog ugovora. Ipak, kupac ima pravo da odustane u određenom roku nakon potpisivanja. Nakon isteka tog roka, raskid je moguć samo ukoliko se ispune (ili ne ispune) unapred definisani uslovi iz ovog predugovora.

8. ZAKLJUČENJE PRODAJE

Završni korak je potpisivanje kupoprodajnog ugovora. Ovaj čin se obavlja kod notara i predstavlja konačan pravni prenos vlasništva nad nekretninom sa prodavca na kupca. Tokom sastanka kod notara:

• Proverava se ispravnost i usklađenost celokupne dokumentacije i pratećih priloga.
• Ugovor se čita i dodatno pojašnjava obema stranama.
• Vrši se isplata dogovorene cene i pratećih troškova (najčešće putem bankarskog transfera).
• Potvrđuje se trenutak prenosa vlasništva.
• Predaju se ključevi novom vlasniku.
• Svaka strana dobija svoj primerak ugovora.
• Prodavcima se preporučuje da čuvaju svu dokumentaciju vezanu za prodaju (ugovore, potvrde o uplati, zapisnike).

Ovim činom prodavac trajno prenosi vlasništvo nad nekretninom, čime se proces prodaje zvanično završava. Nakon toga, kupac se upisuje kao novi vlasnik u nadležnim službama, a prodavac više nema prava ni obaveze u vezi sa tom nekretninom (osim eventualnih ranije ugovorenih stavki).

9. POSLE PRODAJE

Iako se prodaja formalno završava potpisivanjem kupoprodajnog ugovora, kako bi se izbegle eventualne komplikacije potrebno je do kraja završiti sve obaveze i provere.

Pre svega, treba proveriti da li je prenos vlasništva pravilno sproveden, da je kupac upisan kao novi vlasnik, da su u potpunosti izmirene sve finansijske obaveze, i da je prodavac odjavio sve komunalne usluge (struja, voda, internet i slično).

Ove završne aktivnosti možda deluju previše administrativno, ali su veoma važne kako bi prodaja bila u potpunosti pravno i finansijski zaokružena.

Nadamo se da će vam ovaj tekst biti od koristi. Pišite nam u komentarima o svojim savetima i iskustvima u vezi sa prodajom stana. Unapred hvala!